Es ist im Laufe der Zeit erforderlich, Moderniesierungs- und Werterhaltungsarbeiten an Ihrer WEG oder Eigentum durchzuführen. Daher ist es unabdingbar, dass Sie eine Rücklage bilden. Im folgenden geben wir Ihnen Tipps, wie Sie als Verwalter oder Eigentümer Rücklagenbildung und Kontoführung einer WEG durchführen.
Am Nest kann man sehen, welcher Vogel drin wohnt!
Modernisierung und langfristiger Werterhalt der Liegenschaft
Eine ordnungsgemäße WEG-Verwaltung sieht eine Bildung einer ausreichenden, bzw. angemessenen Instandhaltungsrücklage nach den konkreten Verhältnissen der Wohnanlage als Kapitalpuffer (WEG § 21 Absatz 5 Nr. 4) vor. Dadurch entsteht für Sie eine Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage. Die Instandhaltungsrücklagen dürfen ausschließlich für folgende Durchführen verwendet werden:
- Instandsetzungsmaßnahmen (Reparaturen, Werterhalt)
- Instandhaltungsmaßnahmen (Fassaden, Dach, Erfüllung von Modernisierungsauflagen, Verbesserung Wohnqualität)
Nicht berücksichtig sind Maßnahmen, die den Erstzustand des Objektes herstellen.
Instandhaltungsrücklage aus Sicht der Eigentümer: Was ist angemessen?
Das Sparen einer „angemessenen“ Summe zur Bildung der Instandhaltungsrücklage ist nicht eindeutig festgelegt. Sie können sich folgende 3 Methoden zu Rate ziehen. Sie dienen als Anhaltspunkt und sollten für jeden individuellen Fall angepasst werden.
- Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen – II. Berechnungsverordnung (gültig seit 29.08.1990) – hier § 28 Instandhaltungskosten
- Berechnung nach Lebensdauer und Reparaturzyklen
- Peterssche Formel für ältere Gebäude
1. Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen – II. Berechnungsverordnung (gültig seit 29.08.1990) – hier § 28 Instandhaltungskosten
Die II. BV sichert einen Mindesterhaltungsstandard gemeinschaftlichen Eigentums, gestaffelt nach Baubeginn und technischer Ausstattung. Als Instandhaltungskosten dürfen je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden:
- Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 € (ca. 0,60 € / m² / Monat).
- Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchsten 9,00 € (ca. 0,75 € / m² / Monat).
- Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 € (ca. 0,96 € / m² / Monat).
II. BVO, § 28
Diese Sätze erhöhen sich für Gebäude, für die ein maschinell betriebener Aufzug
vorhanden ist, um 1,20 € pro Jahr und m² (das sind 0,10 € / m² / Monat)
Garagen und Parkeranlagen sind hierbei nicht berücksichtigt.
Es handelt sich um eine Mindestempfehlung. Außerdem wurden diese Zahlen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau festgelegt, dessen Ausstattungsstandard zu meist unter dem von Eigentümergemeinschaften liegt.
2. Berechnung nach Lebensdauer und Reparaturzyklen
100-jährige Lebensdauer eines Bauwerkes bedeutet: 130% der ursprünglichen Baukosten zu reinvestieren. Das bedeutet: pro Jahr ca. 1,3% der Bausumme wird in die Instandhaltung investiert.
Nach 30 Jahre treten Großreparaturzyklen ein.
| 01. – 10. Jahr | 8 – 9 % der Bausumme | jährlich ca. 0,80 % – 0,90 % |
| 11. – 20. Jahr | 9 – 10 % der Bausumme | jährlich ca. 0,90 % – 1,00 % |
| 21. – 30. Jahr | 20 % der Bausumme | jährlich ca. 2,00 % |
Nach dieser Vorgabe werden in den ersten 30 Jahren bis 39 % der ursprünglichen Bausumme (ohne Grundstück) in gemeinschaftliches Eigentum investiert.
3. Peterssche Formel für ältere Gebäude
(Baukosten* x 1,5) : 80 Jahre = jährliche Instandhaltungsrücklage pro m²
*) Reine Herstellungskosten ohne Grundstück und Erschließungskosten
Davon entfallen 65 – 70 % der Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum.
Für eine Eigentümergemeinschaft mit 14 Wohnungen, Baujahr 1970, Wohnfläche ca. 1.100 m², Aufzug, ergeben sich demnach folgende Werte:
| Nach II-BV: | 1.100 m² x 12,70 € / m² p.a. (ca. 1,06 € / m² / Monat) | 13.970,00 € / jährlich |
| Nach Reparaturzyklustabelle: | 1.500,00 € Baukosten / m² x 1,30 % = 19,50 € / m² p.a. (ca. 1,62 € / m² / Monat) | 21.450,00 € / jährlich |
| Bei Betrachtung nach der Peterschen Formel: | (1.500 € Baukosten / m² 1,5) : 80 Jahre = 28,13 € p.a.
ca. 70% davon GE = 19,69 € / m² / p.a. (ca. 1,64 € / m² / Monat) |
21.659,00 € / jährlich |
Faktoren, die die Bildung der Instandhaltungsrücklage verändern
- In der Vergangenheit zu wenig Rücklagen gebildet
- Bereits durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen
- Die Gemeinschaft trägt einen Anteil der jährlichen Reparaturen bzw. Instandhaltungen im Rahmen der Jahresabrechnung
- Bonität der Eigentümergemeinschaft
Was ist, wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht? Beispielsweise bei:
- Modernisierungsmaßnahmen oder
- Notwendigen Instandhaltungsarbeiten oder
- Wert verbessernden Maßnahmen oder
- Energetischen Folgemaßnahmen.
Möglichkeiten der Investitionsfinanzierung
- Rücklage
- Sonderumlage
- Kreditaufnahme eines einzelnen Eigentümers
- Kreditaufnahme der WEG (Der BGH hat festgestellt, dass die Kreditaufnahme ein sinnvolles und sogar zwingendes Finanzinstrument ist)
Diese aufgelisteten Maßnahmen zur Rücklagenbildung und Kontoführung einer WEG sind jeweils einzeln oder kombiniert möglich.