Ertragswertermittlung und Verkehrswertermittlung für Eigentumswohnungen

Für das Ertragswertverfahren werden sogenannte marktkonforme und nachhaltige Mieten oder Pachten abgeleitet, die mit Hilfe eines Kapitalisierungsfaktors multipliziert werden.

Es handelt sich hierbei um ein diskontierendes Cashflow-Verfahren, welches das Risiko, das eingesetzte Kapital zu verlieren, in einem Zinssatz ausdrückt. Meist wird hier der sogenannte Liegenschaftszins ermittelt, der entweder von regional zuständigen Gutachterausschüssen oder anderen empirischen Studien abgeleitet wird. Dieser Zins ist die wichtigste Stellschraube in dem Verfahren und gleichzeitig der Schwachpunkt. Schwachpunkt ist der Liegenschaftszins aufgrund seiner intransparenten Herkunft. Häufig wird er mit sachverständigem Ermessen aus einer Spanne zwischen mehrere Prozentpunkten „herausgefiltert“ und mit allgemein in der Literatur beschriebenen Zinssätzen plausibilisiert.

Die Ableitung des Liegenschaftszinssatzes kann auch innerhalb einer Spanne mit einem Zu- und Abschlagssystem gut gelöst werden.

Mehr zum Thema Bodenrichtwert und Gutachterausschuss

Ertragswertermittlung = Bodenwert + Gebäudeertragswert

Möglichkeit zur Korrektur durch Marktanpassung durch beispielsweise

• niedriges Zinsniveau = höhere Preise Wohnungsmangel = höhere Preise,
• Wohnungsüberschuss = niedrigere Preise oder
• Sanierungsstau = niedrigere Preise.

Grundsätzlich gilt: Bei Bedarf auf- oder abrunden des Betrags (marktwissenschaftlich besser für Kunden) = Ertragswert!

Sollte die Grundstücksfläche nicht bekannt sein, kann man diese ganz leicht über das Katasteramt und Nennung des betroffenen Grundstücks (Flurstücksnummer/n) erfragen.

Flurstücksnummer und manchmal auch die Grundstücksfläche können der Teilungserklärung (wenn WEG) entnommen werden.

Ansonsten besteht die Möglichkeit die Flurstücksnummer dem Grundbuch oder einem Lageplan zu entnehmen.

Meist bekommt man als Eigentümer, diese Unterlagen im Zusammenhang mit einem Lageplan und einer Flächenberechnung beim Erwerb, vom Verkäufer übergeben.

Sollte es sich hierbei um ein gemeinschaftlich genutztes Grundstück handeln (WEG z.B. Mehrfamilienhaus oder Reihenhäuser mit gemeinsamen Grundstück), so gehört einem nur ein Miteigentumsanteil des Grundstücks.

Die Miteigentumsanteile sind in der Teilungserklärung der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) geführt. Diese erhält man entweder bei Erwerb vom Verkäufer, beim Grundbuchamt bzw. Zentralarchiv oder falls vorhanden von der Verwaltung des Gebäudes.

Somit kann auch lediglich dieser Anteil dem Verkaufswert angerechnet werden.

Rechenbeispiel:

100 von 1000 MEA, Grundstücksfläche 600 m²
Grundstücksfläche / Gesamteigentumsanteile * Miteigentumsanteil = Grundstücksanteil 600 / 1000 * 100 = 60

Laut diesem Rechenbeispiel können nun 60 der 600 m² dem Verkaufswert angerechnet werden.

1. Jahresrohertrag
   Erzielbare Mieteinnahmen/m2 * Wohnfläche * 12 Monate = Jahresmieteinnahmen
   Zzgl. evtl. Garagenmiete oder Stellplatzmiete * 12 Monate
2. Abzug der Bewirtschaftungskosten
   • Verwaltungsaufwand = Gesamtkosten / Wohneinheiten = Anteil
   • Instandhaltungskosten = pauschale renoviert = 5-8 €/m² Wohnfläche (Bei Sanierungsstau 10-15€/m² ansonsten nach eigenem Ermessen)
   • Mietausfallwagnis = 2% des Jahresrohertrags durch Mieterwechsel oder Zahlungsverzug= Jahresreinertrag
3. Gebäudeertragsanteil
   Vom Jahresreinertrag wird die Bodenwertverzinsung abgezogen, da das Gebäude ohne Boden bewertet wird. Dieser Wert liegt meist zwischen 2% und 6%, wird vom Gutachterausschuss wie Bodenwert angegeben etwas schwerer zu finden.

   Beispiel
   5% Liegenschaftszins
   Bodenwert: 120.000,- €
   5,5% von 120.000,- von Jahresreinertrag abziehen

   = Gebäudeertragsanteil

4. Restnutzungsdauer
   • Gebäudealter und Nutzungsdauer bestimmen
   • Gesamtlebensdauer eines Gebäudes bestimmen (momentan geht man einheitlich von 80 Jahren aus)
   • Restnutzungsdauer bestimmen (Gebäudealter – aktuelles Jahr)
   • Bei Sanierungen und Modernisierungen kann die Lebensdauer ab Zeitpunkt der Maßnahme angesetzt werden (z.b. Kernsanierung)

   Beispiel
   Jahr 2017
   Baujahr 1967
   Lebensdauer 80 Jahre Restnutzungsdauer 30 Jahre Modernisierung der Heizungsanlage 1977 Fiktive Restnutzungsdauer 40 Jahre

5. Barwert nach ImmoWertV ermitteln
   In der Online-Ertragswertermittlung wird der Barwert nach ImmoWertV automatisch anhand des Zinssatzes und der Restnutzungsdauer berechnet. Zur Überprüfung können Sie folgende Tabellen verwenden:
   
   • Internet bzw. Gesetzessammlung Immobilienwertermittlugnsverordnung aufschlagen
   • Anlage 1 ImmoWertV, Barwert für Kapitalisierung
   • Tabelle linke Spalte Restnutzungsdauer obere Spalte Liegenschaftszins Zusammenführen = Barwert
6. Gebäudeertragsanteil mit Barwert multiplizieren
   

   Beispiel
   20.790,57 Gebäudeertragsanteil * 15,39 Barwert = 319.966,87 € Gebäudeertragswert